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　　鄧郁松分析，從理論上說，不論是在房地產交易和收益環節征稅，還是在持有環節征稅，都會加重購房人的負擔。因此，完善房地產領域的稅收政策，宜從完善稅制的目標出發，客觀認識稅收政策調整對房地產市場的影響，進一步從供需關系層面考慮完善相關調控政策。

　　房產稅無法抑制高房價的上漲

　　《21世紀》：交易環節稅率調整對房地產市場的影響？

　　鄧郁松：2005年以來，我國開始將調整營業稅、契稅等交易環節稅率作為房地產調控的重要政策工具之一。稅率調整的最初出發點是為抑制投資投機性需求，2008年金融危機發生后又作為鼓勵住房消費、穩增長的重要政策工具。

　　從理論上說，在其他條件不變的情況下，降低交易環節稅費將會帶來交易量的上升和價格的下降，增加交易環節稅費則會降低交易量并推升房價。

　　需要指出的是，我國在房地產市場的歷次調控中，稅收政策和金融政策通常是同時同向調整，表現為同時降低利率、降低交易環節稅費或同時提高利率、提高交易環節稅費。同時同向調整金融政策和稅收政策雖然意在調控市場，但可能忽略了住房金融政策和稅收政策調整對房地產市場的作用機理并不相同。

　　雖然降低交易環節稅費會帶來交易量的上升和價格的下降，但降低利率、降低首付則會提高居民的購買力進而帶來交易量的上升和價格的上漲。由于金融政策調整對房價的影響更為顯著，金融政策和稅收政策同時調低的綜合結果是交易量的大幅上升和價格的較大漲幅，這使得很多人誤認為降低交易環節稅費會推高價格。未來房地產市場調控宜重視區分金融政策和稅收政策調整對房地產市場的不同影響，更好地完善相關政策。

　　《21世紀》：許多國家為什么在持有環節征收房產稅的？

　　鄧郁松：國際上許多國家都征收房產稅（property tax），房產稅本質上是對房屋征收的財產稅。房產稅具有稅基廣泛、不可移動、征收透明等特點，有利于地方政府形成穩定的收入來源，也具有一定的收入分配調節功能，因此國外普遍將房產稅作為基層政府的重要稅源。

　　房產稅主要用于當地教育、消防、公共服務等支出。由于各國征收房產稅的目的是為基層政府財政籌集資金，因此普遍根據以支出確定收入的方式確定房產稅的稅率。房產稅稅率一般相當于房屋價值的0.5%-3%。房產稅稅率根據當地財政支出需要確定客觀上造成房價高的城市相對較低的稅率就可以籌集足夠的財政收入，而房價低的城市則需要較高的稅率才能夠籌集足所需的財政收入。

　　即稅率高是由于房價低，而不是稅率高抑制了房價。國內有不少人根據國外房產稅與房價的反向關系建議國內可以通過征收房產稅抑制房價，這實際上是顛倒了房產稅和房價的關系。

　　《21世紀》；如果在持有環節征收房產稅，這將對房地產市場產生哪些影響？

　　鄧郁松：從主要國家房地產市場波動和房價變化情況看，房產稅無法成為實現房地產市場持續穩定運行的有效工具。

　　美國各州從19世紀中期開始就普遍征收房產稅，但房產稅的征收并沒有改變美國房地產價格的大幅波動，也沒有避免次貸危機的爆發。英國、日本、西班牙等國有非常完善的房產稅，但既未解決部分城市的高房價問題，也未能實現房地產市場的平穩發展。德國是少數幾個房地產市場發展較為平穩的國家之一，但德國房地產市場平穩的主要原因是其首付較高、住房貸款以固定利率為主以及物價水平較為穩定帶來利率水平較為穩定的結果。

　　將房產交易稅費穩定在盡可能低的水平上

　　《21世紀》：對中國制定房產稅政策，你有哪些這建議？

　　鄧郁松：首先，需要進一步降低房地產交易環節稅費，鼓勵梯度消費。根據2010年我國人口普查數據和近年來住房竣工等數據測算，截至2015年底，我國城鎮家庭戶戶均住房已達到1.1套。隨著我國住房存量規模的持續擴大，居民開始更多通過“賣舊買新” 、“賣小買大”的方式改善住房條件。

　　由于我國住房市場供求關系發生重大變化，建議進一步降低房地產交易環節的各種稅費。降低交易環節稅費不僅會降低居民換購住房的成本，有利于擴大交易量并降低房價，不斷改善居民居住水平，而且居民換購住房會對房產中介、建材、家具家電、裝修等相關行業形成較大的帶動作用，這也會在一定程度上對沖房地產投資增速正常回落的影響。從促進房地產市場穩定發展的目標出發，宜將交易環節的稅費穩定在盡可能低的水平上，并且不再頻繁調整。

　　其次，從完善稅制的目標出發繼續推進房產稅試點和改革。我國從2011年開始在上海和重慶兩市試點征收房產稅，但目前上海和重慶的房產稅試點更重視引導個人合理住房消費和調節收入分配的功能，而不是將其作為籌集地方收入的主要稅源。

　　從用途看，兩市的房產稅收入全部用于住房保障等方面支出，這也與國際上大多數國家的房產稅用途存在顯著差異。目前社會各界對房產稅的討論也多是從抑制投機投資性需求、實現房地產市場穩定發展的角度出發，而忽視了籌集財政收入這一根本目標。建議從完善稅制的目標出發，在明確房產稅中長期定位的基礎上，繼續推進房產稅的相關工作。

　　《21世紀》：在房產稅之外，我們應該如何完善房地產調控政策？

　　鄧郁松：近年來房地產市場的大幅波動，特別是部分城市房價上漲過快，仍需要通過進一步完善相關政策加以解決。

　　從世界范圍看，不論是房地產泡沫問題還是嚴重的供給過剩問題，主要與兩個因素有關，一是與住房金融政策有關，如美國、日本等國房價過快上漲的階段都與當時的低利率相關，房地產泡沫的破裂則出現在低利率后的持續大幅升息，而首付比例低的國家房地產市場受利率變化影響更為顯著。二是與土地和規劃政策有關，如目前紐約、倫敦等國際性大都市受土地供應不足和規劃限制，新建住宅量難以滿足需求，這是國際性大都市房價普遍較高的重要原因。我國北京等熱點城市也因住宅用地供應不足造成商品住宅供應量持續下降。部分三四線城市則因短期內土地供應量過大帶來嚴重的供給過剩問題。

　　從房地產市場持續穩定發展的目標出發，要抓住供求關系這一造成市場波動的主要矛盾，更加重視實行中性的住房金融政策，并根據人口總量和結構變化情況合理確定住房供應量。人口大量流入是大城市房價高于中小城市的一個重要原因，實行區域協調發展戰略有助于改變人口流動狀況，進而改變部分城市房價過高的問題。從抑制投機性需求的角度出發，也宜重點考慮信貸政策和適當的限購政策，而不是稅收政策。