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　　部分門店經(jīng)紀(jì)人離職率50%

　　“不好”，簡單的兩個字，是一家中介門店經(jīng)理李志（化名）對他所負(fù)責(zé)的西城區(qū)金融街(11.700, -0.20, -1.68%)區(qū)域二手房市場的描述。據(jù)李志介紹，金融街附近有著包括實驗二小、宏廟小學(xué)、奮斗小學(xué)在內(nèi)的教育資源，區(qū)域內(nèi)房屋也都帶著“學(xué)區(qū)房”的光環(huán)。在李志看來，目前的金融街二手房市場，無論是成交量還是成交價格，都出現(xiàn)明顯下跌。

　　與金融街學(xué)區(qū)房市場面臨的情況類似，北京商報記者調(diào)查得知，包括海淀的中關(guān)村(8.020,-0.13, -1.60%)二小、朝陽區(qū)的芳草地小學(xué)等學(xué)區(qū)房區(qū)域，近期的市場表現(xiàn)都不盡如人意。這意味著，曾經(jīng)令無數(shù)購房者瘋狂的“學(xué)區(qū)房”市場，已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向，步入下行通道。

　　不僅僅是學(xué)區(qū)房市場表現(xiàn)“不好”，從事學(xué)區(qū)房買賣的一線經(jīng)紀(jì)人的狀況同樣“不好”。據(jù)李志介紹，近3個月時間里，學(xué)區(qū)房市場成交量下滑，主要依靠傭金提成獲得薪資的經(jīng)紀(jì)人，近期的收入難免下降，導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)人離職現(xiàn)象出現(xiàn)。他所負(fù)責(zé)的區(qū)域人員流失大約在20%左右，有的學(xué)區(qū)房區(qū)域門店的經(jīng)紀(jì)人離職率甚至接近50%。事實上，二手房中介行業(yè)本來人員流失率就比較高，市場不好的時候更是如此。

　　“近幾年，有很多經(jīng)紀(jì)人都是從普通的商品房門店轉(zhuǎn)到學(xué)區(qū)房區(qū)域門店，但是現(xiàn)在卻有經(jīng)紀(jì)人希望調(diào)換工作地點，由學(xué)區(qū)房區(qū)域調(diào)到普通的商品房區(qū)域。”海淀區(qū)中關(guān)村二小附近一家中介門店負(fù)責(zé)人感慨道。

　　降價百萬非個例

　　實際上，自“3·17”新政出臺以來，北京二手房市場整體都在降溫，學(xué)區(qū)房的降溫也在意料之中。據(jù)李志介紹，在關(guān)于樓市的一系列政策出臺之前，金融街片區(qū)的月均成交量在50套左右，政策出臺后，月均成交套數(shù)下降到10套左右；從價格端來看，政策出臺前，該區(qū)域?qū)W區(qū)房均價在16萬元/平方米以上，有的房源單價甚至超過20萬元/平方米，目前價格約14萬元/平方米。

　　同樣的情況也出現(xiàn)在別的學(xué)區(qū)房區(qū)域，北京商報記者走訪得知，目前，史家小學(xué)附近的學(xué)區(qū)房每平方米13萬-14萬元不等，而“3·17”新政前，史家小學(xué)附近房源價格每平方米在15萬元左右；西城德外片區(qū)學(xué)區(qū)房目前成交均價13萬-14萬元/平方米，相比此前16萬-17萬元/平方米的成交價，下降了3萬-4萬元。

　　在這樣的跌幅之下，降價百萬已非個例，許多區(qū)域的學(xué)區(qū)房報價都出現(xiàn)明顯下調(diào)。

　　中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發(fā)布的《住房市場發(fā)展月度分析報告》顯示，5月，北京各區(qū)房價全面環(huán)比下跌，其中，西城區(qū)下跌8.43%、海淀區(qū)下跌7.45%，領(lǐng)跌于全市各區(qū)板塊。在業(yè)內(nèi)看來，西城、海淀是學(xué)區(qū)房集中的區(qū)域，這一數(shù)據(jù)背后與學(xué)區(qū)房價格下跌不無關(guān)系。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在分析學(xué)區(qū)房降溫現(xiàn)象時認(rèn)為，目前學(xué)區(qū)房的價格下跌，大部分是報價跌得多，實際成交跌得少，報價并不代表成交價格。

　　“目前學(xué)區(qū)房處在買賣雙方博弈的階段，無論是買方還是賣方，大多處在觀望期，目前的價格并不具備穩(wěn)定性。”一家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)從業(yè)人員如是說。

　　10月或成走勢關(guān)鍵

　　對于學(xué)區(qū)房市場降溫原因，張大偉認(rèn)為，“學(xué)區(qū)房下調(diào)的原因有三點，部分中介機(jī)構(gòu)打壓市場，夸張宣傳個案，達(dá)到影響房主定價的目的；學(xué)區(qū)房政策調(diào)整，買房肯定能上學(xué)的可能性降低；還有就是部分換房業(yè)主因為政策約束，加上市場又明顯降溫，這種情況下只能降價銷售”。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，學(xué)區(qū)房市場的降溫主要原因之一在于“搖號入學(xué)”政策的出臺，該政策出臺后，嚴(yán)格意義上來講，就沒有了真正意義上的學(xué)區(qū)房，失去了學(xué)區(qū)房這一光環(huán)之后，價格下跌在所難免。

　　上述“搖號入學(xué)”政策，即3月25日深夜北京市教委出臺的新規(guī)：今年幼升小將繼續(xù)擴(kuò)大多校劃片，并通過隨機(jī)搖號的方式確定具體的學(xué)校學(xué)位，這一政策是為了遏制學(xué)區(qū)房炒作現(xiàn)象，也意味著學(xué)區(qū)房的“一對一”入學(xué)將增加不確定性。

　　隨著入學(xué)政策的改革、購房資格的趨嚴(yán)、入學(xué)門檻的變動，附加在學(xué)區(qū)房身上的資源會越來越少，失去了光環(huán)的學(xué)區(qū)房，成交量和成交價格都出現(xiàn)下滑。那么，未來學(xué)區(qū)房市場會持續(xù)低迷嗎，學(xué)區(qū)房的輝煌會成為歷史嗎？

　　張大偉認(rèn)為，目前來看，學(xué)區(qū)房的確明顯退燒，但從趨勢看，學(xué)區(qū)房一般都位于核心區(qū)域，而且從教育角度看，全面均衡需要時間，所以學(xué)區(qū)房依然會是很多人的選擇。

　　郭毅認(rèn)為，學(xué)區(qū)房市場在成交量和成交價格下行一段時間后會趨于平穩(wěn)。

　　記者走訪的多家中介門店經(jīng)紀(jì)人的觀點基本一致，都認(rèn)為目前買賣雙方觀望情緒漸濃，學(xué)區(qū)房市場在下行過后未來幾個月會趨于平穩(wěn)。此外，也有門店負(fù)責(zé)人表示，10月將是學(xué)區(qū)房市場走勢的關(guān)鍵點，可能會成為漲跌的拐點。