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　　據機構監測，北上廣深四個一線城市的房屋租金開始出現下降，這個堅挺了近10年的數據在2008年金融危機以來首次出現下降。雖然降幅較低，但在樓市高壓調控的背景下，這被視為樓市拐點的一個明確信號。這輪房租的下調主要的傳導因素在于二手房交易的大幅度下滑，租房市場上的供應增加，房租隨之出現松動。目前，一線城市二手住宅的交易量已經降到低位，隨著交易量的持續低迷，未來房價的降幅還將進一步擴大。一二手房價格是聯動的，二手房的下跌必然會影響到新房。目前一線城市的新房又普遍受限價管控，同時年中的業績壓力和資金鏈壓力已經讓房企在這輪價格博弈中開始逐漸松動，相比利潤，現金流對他們而言更為重要。新房價格也隨之出現下滑。目前市場的交易節奏放緩，這足以說明本輪新政成效顯著。

　　導讀

　　二手房價格層面，由于前期漲幅過大，所以回調的空間依舊存在，隨著交易量的持續低迷，未來房價的降幅還將進一步擴大。

　　去年的“9·30”新政疊加今年的“3·17”新政，一系列樓市調控之下，一線城市高昂的房價終于低下了頭。

　　變化首先出現在曾經火爆的二手房市場。剛剛過去的5月份，一線城市的二手房普遍出現了成交和價格下跌，在一線城市已經進入存量房時代的背景下，二手房價的變化無疑是個風向標，預示著樓市后期的趨勢。

　　此外，另一個觀察市場走向的重要指標——房租也呈下行態勢，4、5月份以來，京滬廣深的出租房源大幅增多，成交周期均有增加，房屋租金出現了輕微下降。多位業內人士指出，作為反映市場變化的指標，租金與成交周期對于房價的走向同樣具有參考意義。

　　上述兩個維度市場和指標的變化，是對新一輪樓市調控的率先反應。接下來的房地產市場，繼續降溫下行將是大概率，并將可能從一線城市蔓延至大部分被調控城市。

　　二手房量價下行

　　剛剛過去的5月，京滬廣深二手住宅市場首次統一出現下行信號。

　　在四個一線城市中，北京作為3月份新一輪調控的領頭羊，限購限貸政策最為嚴厲。目前，北京二手房成交價、成交量均持續環比下行。

　　偉業我愛我家市場研究院數據顯示，5月北京二手房成交均價環比4月下滑2.4%。在有交易的12個區域中，多達8個區的成交均價都在下跌，僅有4個區的價格上漲。我愛我家稱，跌幅最大的是通州區、亦莊開發區，幅度均超過20%。

　　與此同時，北京二手住宅成交量也在進一步探底。據中原地產研究中心統計，截至5月30日，當月北京二手住宅簽約10236套，預計全月簽約在1.1萬套以內，而這是最近27個月的最低值。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉指出，在一系列政策疊加下，北京二手房市場購房需求明顯減少，交易需求直線下滑，市場交易量大幅減少，網簽量、簽單量也自然持續下跌。

　　而作為本輪最早開始嚴厲調控的一線城市，深圳的二手住宅成交價也在持續回落。

　　據中原地產監測，過去三周（5月8-14日、15-21日、22-28日），深圳的188個樣本二手樓盤接連三周下行，成交均價分別為5.24萬元、5.08萬元、4.82萬元，已創下近70周最低記錄。

　　深圳中原調研指出，當前二手房業主報價頻繁波動，整體呈震蕩下行走勢，顯示業主對后市信心走弱。

　　廣州作為首個開啟“限賣”調控的一線城市，二手房交易行情受到外界關注。中原、合富等研究機構表示，當前廣州二手房的看漲信心明顯減弱。

　　“受新政調控影響，客戶觀望情緒持續，看房客明顯減少，整體市場成交進一步走低”，廣州中原發展研究部指出，從二手住宅盤源報價變化幅度看，本周報價下調5%以內的盤源增加最為明顯，較上周凈增5.6%。

　　此外，被外界認為本輪調控手段較溫和的上海，同樣出現了量價齊跌的狀況。

　　據鏈家市場研究部，4月上海二手住宅成交1.55萬套，環比下跌20.38%；此外，偉業我愛我家數據也顯示，上海該月二手房成交均價為51902元/平方米，環比3月下跌0.47%。與2017年成交價最高的2月份53228元/平方米相比，每平方米單價下跌約1500元。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，目前一線城市二手房已經在調控的影響下出現“退燒”，下行主要還是表現在成交量上，而成交價的調整才剛剛開始，買賣雙方仍在博弈。胡景暉則表示，整個市場正在向買方市場轉變。隨著交易量的持續下滑，買家觀望情緒濃，市場議價空間在增大。

　　租金普遍回落

　　在二手房交易持續低迷的背景下，部分一線城市的存量房轉而出租。房屋租賃市場供應增加，使得房屋租金也隨之出現下滑。

　　21世紀經濟報道的調查顯示，一線城市租房價格正處于回落區間。

　　鏈家網北京站信息顯示，租房板塊下有多個房源均出現了降價標識。其中，降價房源約占掛牌房源總數的三成，多為4000-7000元的中低價房屋。在電話中，一位經紀人告訴記者，他代理的部分房源確有降價現象，主要是房主為了盡快租出而主動調低價格，但降價幅度并不大。

　　記者查詢發現，北京豐臺馬家堡一套56平米的一居室房屋，當前掛牌價為4900元，而在4月該小區同房型曾以5400元租出。此外，在西三旗、回龍觀等出租房源密集區域，均出現類似降價現象，下調幅度多在300元-1000元左右。

　　此外，多家租房網站的上海、廣州、深圳板塊也顯示，部分房源的房租同樣出現了降價現象。

　　機構的數據也印證了上述現象。鏈家研究院統計的房屋租賃數據顯示，一線城市租金已出現回落。4月，除北京房租創下12%的漲幅外，上海、深圳房租同比分別下跌4.77%、1.21%，廣州房租則相對穩定。

　　目前，上海是租金回落最為明顯的一線城市，今年前五個月，上海的二手房租金已經出現三次環比下跌。

　　數據顯示，上海房屋租賃指數首次下跌的時間點出現在去年12月，環比下跌0.13%，結束了該指數連續上漲90個月的行情。今年1月起，上海延續了下跌態勢。

　　多家研究機構的數據印證了這一趨勢。4月，中原上海租金指數為238.2點，環比下滑1.09%，同比下滑4.38%，環比、同比跌幅均有所擴大。

　　不僅是租金出現回落。隨著一線城市的出租房屋供應量增加，房屋的出租難度也隨之上升。

　　據鏈家數據顯示，4月京滬廣深的房源成交周期（掛牌至簽約）均出現了7-20天不等的同比顯著增長。即使是在房租上行的北京，從去年1月到今年4月，成交周期在7天內的房源占比也由43%下降到27%，成交周期在15天以上的房源占比則從11%上升至28%。

　　胡景暉指出，在政策收緊的影響下，二手房買賣市場持續降溫，更多的業主選擇由售轉租。租賃市場房源供應量的增加，是房租得到有效平抑的原因。

　　“房租下跌跟樓市成交低迷有很大的關系。售盤少了，租盤就會多，供過于求租金就會回落，這幾乎是必然的。”廣州寒桐咨詢總經理韓世同對21世紀經濟報道記者表示，租金回落只是開始。今后，樓市成交凍結對租金的影響或將持續顯現。

　　持續降溫

　　一線城市二手房市場和租房市場的變化，是對新一輪樓市調控的率先反應。當前，市場正在回歸理性。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，3月后的數據逐漸開始反映出調控影響，預示市場進入調整周期，后續市場成交將繼續降溫。

　　胡景暉則發現，市場理性正在逐步回歸：“經過一系列調控，北京樓市曾經的恐慌情緒消失，業主不再惜售跳價，客戶不再恐慌搶房。目前市場的交易節奏放緩，這足以說明本輪新政成效顯著。”

　　“定價更為市場化的二手房及房屋租賃市場紛紛出現價格下滑，這說明管控的效果是積極和明顯的”，易居研究院研究總監嚴躍進認為，對于此類下跌信號，從正面的角度看，即市場暴熱的狀態確實在轉變。

　　嚴躍進進一步指出，一二手房價格是聯動的，二手房的下跌必然會影響到新房，尤其是目前一線城市均進入了存量房時代，每年的二手房成交遠大于新房，可以說二手房實際上決定了一個城市的房價定價體系；而目前一線城市的新房又普遍受限價管控，已然難以上漲，如果二手房繼續降價，新房價格體系也將加快被重構。

　　展望后市，多家研究機構均指出，樓市進一步降溫或將是大概率事件。

　　二手房市場方面，胡景暉認為，以北京為例，二手住宅交易量目前已降至低位，接下來或許還會下降，但降幅會逐漸變小，低位趨穩將成為持續走勢。價格層面，由于前期漲幅過大，所以回調的空間依舊存在，隨著交易量的持續低迷，未來房價的降幅還將進一步擴大。

　　房屋租賃市場方面，嚴躍進表示，隨著畢業季的到來，租賃需求將會上升，預期市場或有反彈可能，但未來一兩年的趨勢仍是平穩甚至下跌。

　　此外，中原研究中心指出，新一輪調控有繼續收網之勢，重點一二線城市和熱點三四線城市不僅收緊了限購限貸，限售政策也在快速向三四線城市蔓延，后續或將有超過50個城市執行限售。隨著限售政策的鋪開，后市降溫或將從一線城市蔓延至大部分被調控城市。