又見捂盤惜售，開發商在賭政策？
最近，部分一線城市又見捂盤惜售現象。原本用來控制開發商隨意漲價的商品房預售證反而成為開發商拖延入市的“擋箭牌”。一些開發商明知報價難獲政府認可仍舊報高價，以拿不到預售證為借口拖延開盤，更有甚者故意拖延工期推遲開盤時間。
一邊是主管部門出招調控房價，一邊是開發商“見招拆招”捂盤惜售。開發商豪賭調控政策的底氣從何而來？新華社“新華視點”記者進行了采訪調查。
建好樓盤不入市，開發商說“賭一賭”
璽源臺是一個北京市三環以里二環以外的新建樓盤，三棟商品住房土建工程已經基本完工，灰色的外墻即將進入裝修階段。樓盤工地上的建筑工人告訴記者，二期的３、４、５號樓都已經基本建好了，共有４００多套房子。
“早就可以賣了，但現在還沒有領預售證，以前有的項目連坑都沒挖就開始賣了。前一陣接到通知說要七八月份開盤，但剛剛又接到通知說可能會推遲，具體什么時候還不好說。很多開發商現在就想等一等，時間拖得越長，可能賣價會越好。”樓盤售樓部的銷售人員說。
該樓盤售樓處的銷售人員解釋說，這個樓盤的一期是２０１２年８月開盤，毛坯房價格在４．５萬元／平方米，而現在周邊的二手房都漲到５萬元了，附近一樓盤去年年底開盤，開盤均價已經漲到了６．３萬元。“我們的二期開盤價估計得６．５萬左右，但是這個價格不一定能夠得到政府的認可。”
中國指數研究院執行院長陳晟說，不少一線城市目前商品房供應緊張的局面已經開始顯現，其原因除了剛需的釋放之外，很重要的一個原因是大量新建樓盤由于沒有領取預售證無法入市而造成市場短期供需矛盾。
根據中國指數研究院提供的數據，跟２０１２年９月相比，一線城市商品房庫存去化周期全面下降，北京已經從２０１２年９月的１１個月下降到５月的６．１個月；上海已經從１６．４個月下降到５月的１０．２個月；廣州已經從８．６個月下降到５月份的５．９個月；深圳已經從９．６個月下降到５月的７．４個月。
有關政府部門人士指出，在不少一線城市，個別企業對價格預期過高，甚至有極少數企業不顧市場實際，故意虛報高價，申報價格明顯高于當前市場成交均價。由于嚴格的價格管控政策，部分項目因價格過高暫未拿到預售證。
“國五條剛出臺不久，等過段時間政策松一些再開盤也好。”廣州一位房地產開發商說：“不急在這一時開盤，過幾個月調控政策又得變，不信的話，賭一賭，拖延得時間越長賣價越好。”
供銷矛盾突出，開發商豪賭政策的底氣從何而來？
“原本說是３月份開盤的，現在都等了兩個月了，還不開盤，真是糾結得很，拖一個月開盤，可能就要多花掉我一個月工資。”北京一位等待購買婚房的白領說，他去年下半年就看中了一個北京西城區的樓盤。
鏈家地產的統計數據顯示，５月北京商品住宅成交量環比４月上漲６．２％，商品住宅成交均價環比上漲９．９％。鏈家地產市場研究部張旭認為，２０１３年以來期房總供應與前兩年供應水平基本相當，但是與旺盛的需求相比，供需矛盾突出，供應不足使得庫存進入消化階段。
令人疑惑的是，市場需求如此旺盛，加之多輪調控政策層層加碼，卻不見開發商出貨變現，反而捂盤惜售，更有資金頻頻打造“地王”。開發商豪賭政策底氣從何而來？
“自有資金３０％，就可以從銀行、信托機構拿到另外７０％的款，３個億的資金就可以撬動１０個億的項目，這是開發商長袖善舞的根本，但是目前的調控措施并未在這個關鍵點上下工夫。”暨南大學教授胡剛說，自有資金超過４０％，開發商才會有降價出貨的壓力。
中國指數研究院的統計數據也印證了開發商資金面寬松，開發商自籌資金占企業資金來源的比例已經從２０１２年第三季度的４１．７％下降到了現在的３６．８％。
“城鎮化進程加速推進的預期增強，一方面會使得房地產數量增加，另一方面隨著地鐵、醫院等配套的完善，房地產質量也會進一步提升，開發商對房地產后市看漲，因而也會使出渾身解數達到利益最大化。”陳晟說。
部分區域土地供應緊張也成了開發商看漲的理由。《北京市２０１１－２０１５年國有建設用地供應計劃》顯示，三環以內原則上不再新增供應住宅用地和大型公建用地，四環以內原則上不再新增供應集中建設經濟適用住房用地以及大型公共設施建設用地。
胡剛指出，房地產商豪賭政策實際上也冒著巨大的風險，一來房地產市場存在巨大泡沫，未來房價走勢并不十分明朗；二來，國家調控房價的決心沒有絲毫改變，一旦持續嚴厲調控房地產，開發商很可能面臨資金鏈斷裂的風險。
增強調控針對性，讓捂盤惜售行為付出代價
新“國五條”明確規定，增加普通商品住房及用地供應。２０１３年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。
有專家指出，土地大量供應，本意是要加大商品房的供應，調節市場供給。然而現在部分開發商捂盤惜售，建好的房子卻未能如期入市，反而造成了短期市場供應緊張，階段性房價上漲。
對此，主管部門正積極推進價格指導工作，北京市住建委表示，前期報價虛高項目主動調價，此前因定價過高暫未批的２０多個積壓項目，近期已有半數主動調至合理水平，不少項目近期已經實際形成供應。
專家認為，調控政策還需“多管齊下”。陳晟說，國家應該在交易程序上完善調控政策，要明確規定具備預售條件的樓盤必須要申請預售證，已經領取預售證的樓盤必須在法定期限內開盤，建好的一個樓盤應當要求一次性放盤，同時對違反這些規定的開發商進行重罰，這樣才能逼迫實際上已經建好的樓盤順利入市以增加供應。
“有的開發商會采取種種借口拖延房地產工程建設，有的甚至依靠土地升值囤地賺錢，必要的時候可以推出限制房地產利潤率的調控措施等。”胡剛表示，以前的調控主要針對買方，“限價令”則是少有的針對賣方的調控手段，調控措施還可以進一步加強。
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